房貸利率8%:美國民眾為啥不叫苦?(圖)
【看中國2023年11月17日訊】自2022年美聯儲啟動加息以來,美國的房貸利率就一路飆升。
以美國最常見的30年期固定利率抵押貸款為例,2021年底的時候,利率大約還是3%:2022年3月,突破4%;2022年5月,突破5%;2022年9月,突破6%;2022年10月,突破7%;2023年10月,一度突破8%;目前,依然維持在7.6-7.8%的20年最高位。
要知道,30年期抵押貸款,如果利率漲1%,至少意味著要增加相當於房款30%的還款利息。在短短的一年多時間裏,美國30年期房地產抵押貸款利率,從3%漲到了近8%,這意味著,所有貸款買房的美國民眾,至少增加了相當於當前房價1.5倍的還款成本!
這麼高的貸款利率,美國的房奴們,難道不應該叫苦連天?
然而,無論各種渠道,我們基本上都沒有聽說過美國的房奴們叫苦不迭,他們還是該吃吃、該喝喝,貸款消費,買車買房買股票買外國商品,爽得飛起,由此支撐起美國消費經濟一路走高,經濟增長連續超出市場預期,第三季度美國GDP年化季率甚至達到了4.9%……
答案很簡單——自2008年次貸危機爆發以來,美國金融監管中強調對消費者的保護,當前美國95%的住宅抵押貸款,都是固定利率貸款(2008年之前絕大部分都是浮動利率貸款,中國目前的住宅抵押貸款,90%以上是浮動利率)。
過去10多年間,絕大多數買房的美國民眾,都已經鎖定了20年期、30年期4%甚至3%這樣的超低利率,抵押貸款利率再飆升,絕大多數已經買房的民眾都不會再受到影響,反而藉機使勁兒薅了一把商業銀行的羊毛。
有人說了,新買房的人,還是要承擔這個高利率。
是的,新買房的人如果要貸款,必須接受這個高利率,但你可以和銀行商量浮動利率貸款,而買房者既然接受這個高利率的貸款,肯定是不差錢的主兒,明明白白,清清楚楚,自然也沒啥可叫苦的。更何況,自美聯儲持續加息以來,抵押貸款利率持續飆升,新申請抵押貸款的人已經大幅度減少,受到過去23年最高抵押貸款利率影響的人進一步減少……
更何況,自疫情爆發以來,美國各大城市房價都一路暴漲,20個大城市的平均房價指數都上漲了50%,你要是覺得房貸的壓力大,你把原來的房子賣了,轉手就能賺一大筆錢,誰還會叫苦什麼房貸利率高企呢?
在這種情況下,我們當然不可能聽到有美國民眾對高企的抵押貸款利率叫苦了。更重要的一個情況是,疫情爆發以來,由於美國聯邦政府的轉移支付、資產價格暴漲等原因,從宏觀角度觀察,美國的家庭部門的淨財富暴漲,大爺有錢,怎麼會在乎抵押貸款利率上漲那仨瓜倆棗的?
2020年1季度疫情爆發之時,美國家庭部門總資產128萬億美元,其中負債17萬億美元,淨財富111萬億美元;到了2023年2季度,美國家庭部門的總資產暴漲至175萬億美元,負債20萬億美元,淨財富154萬億美元。
3年時間,資產增加47萬億美元,淨財富增加43萬億美元,以當前美國3.33億總人口來計算,平均每個美國人增加了14萬美元的資產、13萬美元的淨財富,相比之下,抵押貸款利率上升那點兒利息,簡直不值得一提,更何況還分散到30年間償還呢!
根據美聯儲的數據,美國家庭部門的資產包括金融資產和非金融資產,而家庭部門負債,則包括了住房抵押貸款、消費者信貸以及其他。金融資產包括了直接和間接持有的股票、債券、現金、非公司化運營的商業實體、固定收益的養老金以及其他,自2020年1季度到2023年2季度,美國人的金融資產從87萬億美元暴增到了117萬億美元,整整增加了30萬億美元。
非金融資產包括非營利性資產、耐用消費品和房地產,從2020年1季度到2023年2季度,這些資產的總額從40.5萬億美元增加到57.5萬億美元,淨增加了17萬億美元——其中,房地產資產規模從30.5萬億美元增加到44.5萬億美元,淨增加了14萬億美元。
與資產的暴漲相對應,美國民眾的負債增加並不多,從2020年1季度到2023年2季度,美國家庭部門總負債僅增加了3.3萬億美元——其中,消費者信貸從4.2萬億,增加到4.9萬億,住房抵押貸款,從10.5萬億增加到12.8萬億,其他債務從2萬億增加到2.3萬億。
就這樣,美國民眾一方面在低利率時期鎖定長期的低利率固定貸款,使勁兒薅商業銀行的羊毛;另一方面,美國股市和房價的上漲,又讓美國居民淨財富飛速增加——新冠疫情以來,美國民眾總資產增加37%,淨財富增加近40%,債務僅增加不到20%,在這種情況下,什麼抵押貸款利率觸及20年新高,有啥可叫苦的?
3年時間,增加了幾十萬億美元的淨財富,民眾當然是不僅不會叫苦,還敢大膽消費呢!
美國消費為什麼火爆,美國經濟為什麼好?
說白了,老百姓家庭淨財富暴漲,有錢,任性,花錢沒壓力!
相比之下,中國2022年底以來的各種政策,也一直在強調「刺激消費」、「鼓勵消費」,但如果民眾淨財富不增加,債務又泰山壓頂,誰怎麼敢大膽消費呢?
責任編輯:宇真
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