率先實施「認房不認貸」的鄭州樓市怎麼樣了?(圖)
【看中國2023年8月14日訊】在住建部於7月底表態支持「認房不用認貸」政策後,鄭州成為首個落地該措施的城市,並通過人才安居、多孩家庭購房補貼、解除限售、降低稅費、土地款分期繳納等15項舉措促進房地產市場平穩健康發展。
在8月3日,鄭州市發布了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》後,鄭州東區的一位房產經紀人A感受到了一點暖意,客戶主動的諮詢量有所增加,「諮詢量、帶看量的增加,就會帶動成交轉化,這是新政帶來的刺激作用。」但從近一週表現看,鄭州的房地產市場沒有明顯好轉,二手房源的掛牌價仍在走低。數據上,短短一年多時間,鄭州的二手房掛牌量就增加了3萬多套,總掛牌量超過10萬套。業內認為,此次新政出臺後,對改善型住房需求或有進一步的促進作用,但對整體市場的提振效果較弱。
這已經不是鄭州第一次出臺穩樓市的措施。2022年3月,鄭州市出臺18條房地產新政,包括引導住房貸款利率下調、推行貨幣化安置等。2022年6月,又推動首套房貸款利率下調、二套房首付比下降。
易居研究院研究總監嚴躍進稱,回顧過去兩年各地的政策可以看出,鄭州往往是打頭陣,此次15條舉措的落地,意味著新一輪政策寬鬆期正式開啟。經紀人A稱,差不多從2018年開始,鄭州房地產市場的表現就不太好,尤其是近兩年更是如此。今年新年過後,市場稍微回暖了一點,帶看量和成交量有所增加,但之後又「拉胯」了。
另一位鄭州房產經紀人B也稱,近一週來,客戶諮詢量開始增加,他所在的片區每天都有房源成交,數量雖然不多,但有了好轉的苗頭。「現在首付比、貸款利率都是這幾年來最低的,買方相對強勢,誠心出售房源的價格都可以談。」但她分析,前幾年鄭州的房價漲得太快,導致那些買在價格高點的業主虧得很厲害,有的甚至把首付都賠了進去,因此,儘管政策已放開,短期想漲價依然很難。從二手房的表現看,掛牌價還在走低,例如,鄭東新區新裡盧浮公館一套二居室,2021年10月的掛牌價為165萬元,到了今年8月8日,掛牌價已降至124萬元,降幅達41萬元;五月花城一套三居室,一年內累計降價28萬元。
一位長期供職於河南一家大型房企的員工是說,他所在的企業是這個省會城市房地產市場的重要參與者。他分析說:「此次新政中的購房補貼、稅費減免等政策,對市場肯定是利好的,但這些都不是主要影響因素,關鍵還是看供求關係。」
鄭州於2017年5月開始執行新房限售3年的政策,加上辦證時間,導致新房想轉化為二手房需要5年左右。隨著限售解除,大量房源得以上市,二手房的供應量快速增加。
在貝殼找房、諸葛找房上,鄭州市當前的二手房源掛牌量分別為11.18萬套、14.42萬套。據此前數據,2022年6月底時貝殼找房上鄭州的二手房源約為7.9萬套。僅僅一年多的時候,該市二手房掛牌量就增加了3萬多套。
有媒體報導稱,鄭州新政發布後,二手房源掛牌量激增。在諸葛找房查詢看到,鄭州二手房「新上房源」為2677套,相較於該網站超14萬套的總掛牌量而言,新增房源量不多。經紀人也稱,鄭州的二手房掛牌量一直在增加。
因為土地價格、建安成本等因素限制,新房的價格不大可能忽高忽低,而二手房價格和交易成本的下降,讓很多二手房的性價比比新房還高。二手房的供應量太大,導致小業主們爭相降價。
根據鄭州市住宅與房地產業協會的數據,2023年1-6月份鄭州全市二手房(含二手住宅)共成交54383套,較2022年1-6月份的29282套同比增長約85.72%。按照今年上半年月均成交9063套、掛牌量11.18萬套粗略估算,鄭州二手房的去化週期超過了12個月。有經紀人承認:「過去幾年,鄭州的新城區一個接一個建設起來,房源供應很大,現在到了尊重市場規律的時候了。」
中指研究院相關負責人分析,過去幾年,鄭州受疫情、水災的多輪衝擊,城市經濟和房地產行業都受到較大影響,住宅成交量持續下滑,房價下降壓力較大。今年以來,住宅成交量同比回升,新房價格穩中微跌,企穩態勢初顯,尤其是改善項目保持良好的銷售表現。此次新政出臺後,對於改善型住房需求或有進一步的促進作用,但對於整體市場的提振效果較弱,當前宏觀經濟環境和城市就業收入沒有明顯改善,市場短期壓力仍然較大。市場人士判斷,政策的出臺或許能夠止跌或者扭轉下降的邊際趨勢,但想改變整體態勢,仍需靜待時間。
「管中窺豹,略見一斑」。從鄭州的樓市現狀反推出去,其它城市的房地產市場情況又會好到哪裡去呢?
責任編輯:宇真
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