算一筆帳:房價若下跌會有多可怕?
【看中國2015年10月03日訊】忽聞政府降低首付來刺激樓市,忍不住來說說房價下跌的風險。這裡只談下跌,不談上漲(筆者是多年的老股民,從股市中悟出些道理來說說)。
其實,降低首付就是加大槓桿,從而進一步提高風險。近兩年買房的人(特別是首套房)就等於融資+全倉,這在股市中是大忌,上漲還好說,一旦下跌就會爆倉。也就是不但本金損失殆盡,還會欠銀行錢。
今年6,7月份股市暴跌,大盤只僅僅跌30%,1:1槓桿的融資都大部分爆倉了,何況1:4的槓桿樓市呢。1:4槓桿,房價降25%,你的資產就為0了。
關於近期深圳房價的上漲,筆者認為是拉高出貨,就像股票一樣,高位必然有個拉高出貨的階段,以後就是一地雞毛。北京通州房價暴漲就像暴跌的股市中出現的一兩隻公布利好的個股,搞搞短線還可以,快進快出。
舉例說明:
概況:今年買進一套房子,單價3萬,面積100平,總價是300萬,首付30%,90萬首付款,20年分期,融資負債335萬,月供1.4萬。
第一年房價降20%:單價2.4萬元,面積100平,總價240萬,融資負債335萬(一年月供17萬+剩餘負債318萬)。總價240萬-融資負債335萬=-95萬,也就是說一年你的資產蒸發了60萬。這時銀行會讓你追加保證金,不追加就會拍賣。
拍賣的話:房價240萬,銀行本金210萬,240萬-210萬=30萬
扣除各種費用和稅收,基本上你只能剩下20萬左右,而且還得祈求不能流拍。流拍的話,房子總價200萬,那樣的話你還會倒欠銀行的。
這一年你損失:90萬+17萬-20萬=87萬元。
第二年若房價再降20%:單價1.92萬元,面積100平,總價192萬,融資負債335萬(二年月供34+剩餘負債301萬)。
拍賣的話:房價192萬,銀行本金210萬,192萬-210萬=-18萬。
扣除各種費用和稅收,你還會倒欠銀行25萬左右。
這二年你損失:90萬+34萬+25萬=154萬元。
爆倉啦!!!!
在上述例子當中,銀行損失多少呢?第一年:銀行本金210萬,房價240萬,銀行無損失。第二年:銀行本金210萬,房價192萬,銀行名義上損失18萬。如果考慮存貸差,銀行基本不賠錢。
也就是說房價跌50%時,銀行都不會受太大影響。
有人說,國家會救樓市,我笑了……前一陣子的股市,20多道救市金牌都擋不住暴跌,直到帶槍的來了才止住。
所以,現在的樓市就像5000點股市一樣,暴跌隨時會發生……你應該明白的!
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