中国多个地方政府接连发布首批房地产项目融资“白名单”。（图片来源：STEPHEN SHAVER/AFP via Getty Images）
【看中国2024年2月4日讯】（看中国记者李正鑫综合报导）中国多个地方政府接连发布首批房地产项目融资“白名单”，并发送给银行等金融机构。而银行受到利润和金融风险等因素制约，如何救楼市被舆论关注。
房地产融资“白名单”密集发布
中国官媒新华社2月3日的报道称，多个城市接连发布首批房地产项目融资“白名单”，各城市密集表态，银行业也在跟进，都表明新近公布的房地产融资协调机制正在运转。
在此之前的1月12日，中国住房城乡建设部和金融监管总局联合印发通知，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。1月30日，广西南宁第一个表示，已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。
新华社称，目前房地产企业现金流紧张主要是两个原因，一个是市场需求，一个是企业融资。为此，前不久出台的房地产融资协调机制，一项关键目标就是要解决融资问题。因此，这个“白名单”简单理解，就是以在建房地产项目为融资支持对象的名单。“这样做可以满足项目开发建设的合理融资需求，促进房地产项目正常开发建设交付，从而帮助市场信心恢复，改善市场预期。”
业内认为，此次“白名单”的配套要求不容小觑，对银行究竟给予房企多少支持作出了下限规定：
房地产开发项目必须处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目；房地产开发项目具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；房地产开发项目已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；房地产开发项目预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；房地产开发项目初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。
中指研究院企业研究总监刘水认为，“白名单”出台，这标志着防范化解房地产行业风险进入新阶段，房企风险的蔓延将会明显受到遏制，这个措施也会成为此轮房地产风险从爆发到稳定的拐点性事件。
不过，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，即便“白名单”扩围，也只能在当下没有爆雷的房企当中遴选，而民营加混合所有制的房企能入围“白名单”的不多，剩余大部分仍然会是央企、国企。
需要注意的是，进入“白名单”，并不意味着房地产项目就能够获得金融机构的融资，最终的决定权在金融机构。
房地产的金融风险高 银行业审慎考量
目前，北京当局正加大力度缓解房地产行业的流动性紧缩，提振购房者信心。去年12月，中国新房价格出现近9年来最大跌幅，楼市持续低迷。
对于北京当局的一系列提振措施，房地产开发商、银行家和分析师表示，由于担心对其资产质量的影响，银行仍然不愿向陷入困境的房地产公司提供新的信贷，这可能会阻碍最新融资支持措施的成功。
香港高等法院本周对中国房地产巨头恒大集团作出勒令清盘的决定，进一步使房地产销售前景蒙上阴影，并使银行态度更加谨慎。恒大的清盘凸显了外国投资者对中国债务水平的绝望，并使开发商被挡在全球借贷市场之外，银行不愿向陷入困境的房地产行业提供新的信贷。
据路透社2月2日报道，一家不愿透露姓名的股份制银行企业贷款经理表示，在“白名单”机制下，银行将优先考虑风险控制，而不是将坏账记入账簿。
该名经理还说，“白名单”上的首选项目预计主要是那些国有企业开发的在建项目，由于资金雄厚，这些项目被认为是更安全的选择。
中国楼市问题的规模令人望而生畏。根据日本金融服务机构野村证券估计，中国约有2000万套未完工的预售楼，资金缺口达到3.2万亿元人民币。
过去一年，在一系列违约事件发生后，北京当局一再呼吁银行业向房地产开发商发放“合理”的贷款，然而这些努力收效甚微。
中国央行数据显示，涉房地产开发贷款增速放缓，2023年末同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点。
一家国有银行河北分行的另一位经理表示，如果有其它有前景的项目，“我们会尽量避开房地产项目”。
该经理表示，由地方政府编制的白名单仅供参考，银行将自行评估是否发放以及贷款额度。
一家陷入债务违约的大型私人开发商的高管表示，他们的一些房地产项目也被纳入重庆市的第一个白名单，还包括一些其他陷入困境的同行。
不过，尽管被列入白名单，该高管仍说，尚不清楚该是否能获得银行的融资支持。
房地产正式进入买方市场 楼市仍没有触底迹象
中国房地产业内专家马光远1月24日发文称，整个房地产市场从过去的卖方市场，正式进入买方市场。
文章认为，小城市房价低，首付比例高一点，首付总数没那么大。小城市首付比例应比大城市高一点，但现实恰好相反。另外，包括税费可以降一降，增值税、契税、印花税都是有下降空间的。而且需要把老百姓的消费稳住。2023年，中国经济某种程度上呈现有效需求不足。最重要的是老百姓不敢消费。物价不上涨，起码说明大家不消费。如果所有价格都下降，对整个经济大循环是有问题的。
马光远认为，因为房地产对整个市场信心的影响非常大。所以，2024年房地产的政策要到位，一定要下决心尽早取消没有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到今天为止还没有看到鼓励性的政策。过去只是在放松政策而已，而且还放松得不够。因为现在整个房地产市场已经调整到位了，而且超调了。
中国国家统计局上个月发布2023年度经济数据，其中，房地产开发投资下降9.6%。全国商品房销售面积111735万平方米，下降8.5%；商品房销售额116622亿元人民币，下降6.5%。
虽然中国最近推出一系列刺激房地产市场措施，但是，目前仍没有迹象显示房地产业的基本面已经触底，需要持续的政策支持才能实现房地产市场软着陆。并且越来越明显的是，中国对陷入困境的房地产业推出的刺激措施，不足以在今年产生提振作用。令人失望的每月销售数据显示，房地产市场复苏尚需时间。
