中国长租公寓爆仓 为什么说这门生意很危险(图)
原文标题:厉害了!长租公寓爆炒租金价格???
通过长租公寓看懂租金趋势。(图片来源:Pexels)
【看中国2018年8月26日讯】通过长租公寓看懂租金趋势,抑或通过租金看懂长租公寓商业模式与运营成本。最近大家热议租金上涨的话题,不过,在开始讨论之前,我们首先花一秒钟来思考,我们在讨论的是什么?
租金上涨、炒作租金上涨、炒作租金上涨的新闻,这是三件本质不同的事情,作为投资者,后两件事情我们不予考虑。
因为,第一,平均租金本身是没有办法炒作的。一个小区也许可以,但是平均租金不能,因为平均租金是在一个巨大的自由市场中,无数人讨价还价达到的均衡,平均租金是有效需求的体现,它的根基是由人均可支配收入来决定,如果谁能有办法把人均收入炒上去,那我们倒是愿闻其详,洗耳恭听。
第二点,长租公寓有没有影响?以行业份额来看,中国最大的长租公寓供应商在北京的份额是8%,在上海的份额低于5%。在一个充分竞争市场中,你靠5%的份额,是根本没有办法拥有定价权的。如果你的定价明显比市场高很多,那么马上先租出去的是楼下的阿姨,长租公寓就面临巨大的空置成本。
长租公寓相比普通业主,多了一项成本叫做资本成本。它是依靠融资来收房源的,资本不是免费使用的,是每一天都在产生着的持续的巨大成本。而房子收来后马上产生机会成本,如果不迅速出租,长租公寓马上亏掉资本成本加机会成本。
但是楼下阿姨不同,业主只有机会成本,甚至很多业主没有机会成本思维,觉得租不出去放着也无所谓。在双重成本压力之下,长租公寓首先考虑的是快速周转、降低成本。
长租公寓这门生意的本质是规模效应,如果没有规模,它就是一门亏本生意,随着规模变大,它的盈利能力会变强,完全不是因为大了之后能垄断,而是因为大了之后,他可以把固定成本平摊到更大的市场。
一个面向大众市场的生意,首先第一位重要的是品牌的经营和维护的成本。品牌的维护成本是巨大的,这个成本是平摊进100间房子更划算,还是平摊进一万套房子更划算?显然是后者。除了品牌之外,还有装修、运营、服务等其他成本,这些成本都会随着生意规模的增大,而降低单位成本。
因此,长租公寓的发展战略,一定是迅速扩大规模,提高市场的份额,这样就可以锁死竞争对手把成本摊薄进更大市场的空间,这样,你能降低成本,但是对手降低不了成本,因为份额在你手里了,已经被锁定了!于是竞争优势就出来了。
在充分竞争市场中,平均租金既定的情况下,唯一的利润来源,就是尽可能的去扩大份额,从而降低成本。
如果你能看懂商业模式,一切就非常简单了,短时间人为炒高租金,但是它会导致重资本的长租公寓的周转率迅速下降,极大的影响份额的快速扩张,这对激烈竞争的长租公寓行业来讲,丧失先发优势是致命的打击。
这就是为什么很多长租公寓,有时候甚至低于市场价,也要迅速把房子签出去,因为份额的意义,远比当期财报利润重要的多的多。
生意模式看懂了,但是大家不免还有疑问,从模式上来讲,一家公司确实不方便提价,但是一群公司可以呀!会不会他们抱团提价呢?这是个好问题,这涉及到了另外一个问题,叫做寡头联盟。
什么叫寡头联盟?当一个商品或者一项服务,这个市场只有掰着手指头能数出来的少数人能够提供,那么寡头联盟出现,他们就合体拥有了定价权。最典型的例子是石油输出国OPEC组织,这两年国际原油价格的上升,就是因为他们寡头联盟协议减产。
不过你要知道,租赁住宅可不是一个稀缺的商品,这是一个大路货的无差异化充分竞争商品,不仅同样在长租公寓领域,各家公司为了先发优势在争抢份额,而且在城市中,千家万户的业主也都是竞争者,因此,在充分竞争市场,寡头联盟根本无法实现,他们还没有紧紧抱在一起,就会立即被亚当斯密充满力量的大手无情拆散。
亚当斯密拆不散,他还可以呼唤裁判念政策紧箍咒。所以,总的来看,只有稀缺商品,以及在成熟和衰退行业后期,才会出现寡头联盟,中国市场才只是大风起兮云飞扬,竞争刚刚开始而已。
在这个领域,发展最成熟的国家之一是日本,日本最大的住宅租赁管理公司叫大东建托,1974年创立,管理房屋超过100万套,它2017年财报的净利润率也只有5%。在行业成熟,拿到了巨大份额之后,也没看到传说中的垄断利润。这门生意最终是一门高杠杆、高周转率的生意而已。
责任编辑:辛荷
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