中国汇率与房价背离 民间70%财富集中楼市
【看中国2016年11月18日讯】今年以来的楼价上涨和汇率贬值带来一个问题,楼价和汇率是什么关系?中国是否存在货币价值(汇率)和资产价格(房价)背离?近期市场上讨论颇多。央行近日披露的三季度货币政策执行报告明确提出,日本模式(弃房价、保汇率)与俄罗斯模式(保房价、弃汇率)都夸大了各自领域的风险,放弃一方则另外一方也难稳定。
汇率是两个国家商品和服务的比价,一国单位产出的真实财富相对增加,该国全要素生产率(TFP)提升,该国汇率就会升值,因为单位本币可购买更多商品和服务。在这种“强货币、强经济”的周期下,经济快速增长,利率会提高,资本流入增加,这就是金融周期“上半场”。可贸易部门面对的是国际市场,对资源和资金的吸附有个由强转弱的过程。作为不可贸易部门的房地产,受可贸易部门繁荣拉动(工业化和城镇化),供给弹性低,加上抵押品的“金融加速器”效应,更易于获得资金青睐。贸易部门竞争激烈,利润平均化后,房地产成为风险偏好的选择。
“二战”后的黄金增长期就是金融周期“上半场”。1992年至2001年,因政府削减开支、信息科技蓬勃发展,美国迎来了最强劲增长时期。强势美元叠加联邦基准利率上调,国际资本大规模流入。这一时期美国单独购房价格指数(OFHEO)季度同比涨幅达4.14%,名义美元指数从1992年的85.6上升到2001年109.7。
中国金融周期“上半场”的特征更明显。1994年建立有管理的浮动汇率制度后,稳定的汇率预期和低成本的环境,加上上世纪90年代国企改革和本世纪初“入世”的红利叠加,中国迅速成为“世界工厂”和第一大外汇储备国。资本大规模流入,市场对计划全面取代,生产效率快速提升,人民币兑美元从1994年的8.7一路攀升至2013年的6.1。出口导向带动工业化和城市化,驱动1998年住房市场的全面建立和发展,从而开启了长达20年的房地产空前“大牛市”。
楼市对资源过度吸纳,导致泡沫风险,房地产“金融加速器”逆转,金融周期进入“下半场”,这往往造成实体和信用双双紧缩,导致房价和汇率交互下跌,典型就如1996年至1999年的泰国、2007年至2011年的美国、2008年至2011年的俄罗斯。为应对危机,各国放松货币条件,但从虚拟到实体的结构性调整滞后,货币宽松加剧汇率贬值,风险偏好转向房地产。“次贷”危机后,美联储连续推出4轮QE,但经济乏善可陈,房地产率先回暖,2012年一季度至今年二季度,美国房价指数连续18个季度回升,平均涨幅达5.38%,美元指数从2001年的109.7下滑到2014年7月的76.44。能源跌价冲击国际收支,2009年至2014年,卢布兑美元贬值50%,俄罗斯一揽子刺激计划至今效果不佳,但2015年莫斯科大区和中心区房价比2008年分别上涨29%和43%。
金融周期能否重回“上半场”,启动新一轮“强货币、强经济”周期,取决于三个任选其一的条件:一是旧式经济能否“出清”,即“去杠杆”和“去产能”,经济破茧重生;二是能否培育出体量匹敌传统产业的新经济;三是能否利用全球化红利并完全对冲国内紧缩。事实上,这三个条件都意在提高单位产出、平均报酬率或全要素生产率,或重塑资本对“信用锚”的信赖。
汇率和房价既是商品价格,又是资产价格。风险偏好转向房地产,房价更快上涨,本币币值与本币资产开始背离。同时,实体回报率下降与楼市对实体利润的汲取,造成债务和系统性风险担忧,冲击信用“锚”。目前,民间70%的财富集中于房地产,外币资产配置需求增加,货币宽松驱动风险偏好向楼市转移的边际效应减弱,房价下跌和汇率贬值循环的预期抬头。
从国际收支及购买力平价看,考虑到过去5年中国在全球出口份额的上升,再加上中国经济发展的韧性和潜力,回旋余地广,第三产业对GDP贡献连续3年超过50%,新经济在快速成长,同时也正在进行史无前例的资本输出,吸收全球化红利,人民币不存在大幅和长期贬值的基础。今年以来,人民币对美元和一篮子货币“双挂钩”,加上对市场预期的积极引导,压力正有序释放。
当前,中国正在“去杠杆”和“去产能”,意在重塑“信用锚”及资本信赖。尽管日本城市土地价格指数从1991年的最高点147.8下降至目前的50.5,但汇率并未如房价般下滑,而是呈现震荡走势,根本原因就在于,凭借高速发展期积累的红利,以高效率积累对外净资产来吸收全球化红利,以资产重配和提高对外资产占比来对冲国内信用和经济收缩,限制本币贬值预期,这也是近年来日本都市圈房价企稳回升的主要原因。因此,若能以驱动新经济成长和吸收海外红利重塑“信用锚”,中国汇率与房价背离也将收窄,汇率压力将有序释放,楼市基本面也会更健康。
责任编辑:何云 来源:上海证券报
短网址: 版权所有,任何形式转载需本站授权许可。 严禁建立镜像网站.
【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用,成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。
看完这篇文章您觉得
- 【贯明专栏】台湾最美的海湾 人间仙境七星潭(视频)
- 水果皇后——草莓(组图)
- 战火无情 造化弄人 那一代人的离合沧桑(组图)
- 千年前的人类抵御矮人“他”化为恶龙(图)
- 龙年龙抬头地龙翻身 世界已现动荡不祥之兆(组图)
- 世界上最贵的歌 4句歌词火遍全球(组图)
- “金孔雀”女机师余旭惨死 另有真正内情?(组图)
- 一位高僧圆寂前说出的秘密(图)
- 习近平亲自点名 接班人最年轻黑马出现?(图)
- 保房价还是汇率? 中国央行已经做出决定(图)
- 金正恩慌了 朝鲜人希望他被叔叔取代(图)
- 不必搜寻星空 外星人就在我们身边(图)
- 叹!兔死狗烹 一代功臣惨烈而死的真相(图)
- 多人拍到超级月亮时出现外星飞船(图)
- 中共肺炎(又称武汉肺炎)
- 拜登
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 川普
- 特朗普
- 国安法
- 贸易战
- 习近平
- 华为
- 台铁
- 三峡大坝
- 新疆棉
- 长江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版国安法
- 汉光演习
- 国民党
- 退党
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 阎丽梦
- 金正恩
- 王岐山
- 赖清德
- 孟晚舟
- 关税
- 边境墙
- 彭斯
- 美国
- 贸易谈判
- 刘鹤
- 王沪宁
- 江泽民
- 崔永元
- 中南海
- 内幕
- 中共
- 反送中
- 贪官
- 情妇
- 腐败
- 反腐
- 打虎
- 官场
- 看中国
- 一国两制
- 法广
- 社交媒体
- 往事微痕
- 出卖国土
- FB
- 六四
- 朝鲜
- 加拿大
- 脱欧
- 央行
- 债务
- 杠杆
- 美元
- 货币
- 人民币
- 欧元
- 日元
- 港币
- 房地产
- 楼市
- 财政
- 财富
- 中产
- 海参崴
- 台湾
- 蔡英文
- 北京
- 刘强东
- 大妈
- 房价
- 疫苗
- 非洲猪瘟
- 大陆
- P2P
- 雾霾
- 基因编辑
- 防火墙
- 维权
- 709律师
- 上访
- 法轮功
- 网络审查
- 活摘器官
- 江东六十四屯
- 唐努乌梁海
- 长白山
- 白龙尾岛
- 江心坡
- SARS
- 新疆劳改营
- 言论自由
- 女主播
- 央视
- 华人
- 移民
- 华人
- 留学
- 海关
- 遣返
- 签证
- 回国
- 入籍
- 绿卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民国
- 桂军
- 抗战
- 孙中山
- 蒋介石
- 宋美龄
- 邓小平
- 林彪
- 刘少奇
- 中共
- 皇帝
- 诸葛亮
- 易经
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手机
- 预言
- 奇闻
- UFO
- 外星人
- 寿命
- 文革
- 养生
- 紫凤
- 贯明
- 李道真
- 轶飞
- 李云飞
- 云中君
- 辛思
- 夏闻
- 时代漫谈
- 沧海
- 东方纵横
- 唐柏桥
- 王尚一
- 江枫
- 黄清
- 李唐风
- 园丁
- 今涛拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中经研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 马新宇
- 马来启
- 紫君
- 秦山
- 陈破空
- 戴东尼
- 曹长青
- 邢仁涛
- 瑜正
- 简易
- 肖川
- 伍凡
- 顾言
- 归瑜
- 乙欣
- 陈泱潮
- 徐沛
- 布林肯出动打真军前“最后一武器”习或下跪(视频)
- 挤下“国际章”42岁陈法拉好莱坞翻红(组图)
- 为何要多读书?苏东坡给出了最好的答案(图)
- 前线战事激烈!第115旅不战而退 乌军王牌47旅力挽狂澜(视频)
- 美贸易代表办公室《特别301报告》 中国再度上榜