任志强为何不敢预测房价了?
【看中国2013年07月20日讯】7月16日,华远地产的内部会议上讨论了关于北京地价的主题。在过去数年时间里,任志强每次预言房价上涨,虽然骂声不绝,但都得到市场的印证。不过这一次,他却说,不敢做更远的预测。
尽管楼市不乏预测家,但像任志强这样多次预测房价且基本都言中的,却找不到第二个人。然而,任志强此次却一反常态,让笔者充满好奇“任大炮”这次咋不敢预测房价了?
从媒体的报道来看,任志强不敢预测房价大概有两个原因:一是从楼市角度而言,新一届中央政府到目前为止还没有明确的政策导向。另一方面,从宏观经济角度而言,由于调整经济结构、放开金融市场还没有出台实施细则没有先行指标,所以难以预测房价走势。
不难发现,以往任志强预测房价之所以屡屡言中,不是瞎预测,而是考虑了多方面的因素。而这次不敢预测房价,正是因为预测房价的基础要素尚不清晰,尤其是政策导向不明确。从这个角度而言,任志强或许在提示某些楼市预测家,预测房价既要科学,更要谨慎。
任志强这次不敢预测房价,主要不是为了提醒某些预测家,而是有某些现实隐喻。在笔者看来,任志强作为开发商中的代表性人物,对政策“吃不准”,或许暗示很多开发商同样也“吃不准”政策,这是好事还是坏事,值得我们细细琢磨。
从积极的角度看,开发商们“吃不准”政策,争抢土地、上调房价就会很谨慎,因为不知道政策导向是什么。但从另一个角度而言,政策不明朗也是坏事,这会影响房地产投资、房屋供应量。中国房价之所以“步步高(行情,问诊)”,根源还在于供需关系不合理,影响了房价。
楼市政策真的一点不明朗吗?从今年出台的“国五条”来看,政策基本上是明朗的,即保持房价基本稳定。而且今年土地供应任务、棚户区改造任务、支持首套住房等方面是很明确的。至于接下来政策会不会过度干预楼市,会不会再出台“国X条”,则取决于宏观经济走势和房价走势。
不是楼市宏观政策不明朗,而是楼市监管者和地方政府态度不明朗。尽管“国五条”出台了,但地方细则却难以恭维地方细则就代表了地方政府态度。正是由于楼市政策指向和地方政府态度不统一,才让楼市变“雾市”。当然,“国五条”等政策只能反映一时的调控态度,不代表现在和未来。
从任志强不敢预测房价的话中可以看出,楼市政策缺少长远而系统的顶层设计。眼下各种信号让人难以判断政策导向。最新统计显示,6月份,70个大中城市中有63个城市房价上涨,北京领涨全国。按理,应控制房价继续上涨。但最近又传出房企再融资开闸,这很可能推高房价。
如果我们的各种政策信号不统一,尤其是缺少长远而系统的顶层设计的话,不仅让开发商无法判断政策走势,而且也会影响到楼市供需关系和房价走势。房价难预测是小事,未来房价走势才是大事。有关方面需要给出长远的楼市政策导向,对楼市进行预期管理。
如果宏观调控对楼市干预不当,楼市自身发展规律、自我调控功能就会丧失,最后只能看政策的脸色。
“市场根本就不缺钱。”昨日(7月16日),在接受记者采访时,华远地产董事长任志强直言,“钱荒”只是为了吓唬人。
任志强的说法并非空穴来风,7月15日国家统计局发布的上半年数据显示,1~6月,房地产开发企业到位资金57225亿元,同比增长32.1%,增速比1~5月提高0.1个百分点。
谈及土地市场,任志强说,千万不要因为出现几个地王,就认为土地市场火热。对于万科的“补仓”回应,任志强似乎也能理解,在企业已经亟需进行土地储的时候,拿地也成为无奈之举。但即便是对于一线城市高企的地价大呼“疯狂”时,对于华远下半年的拿地计划,任志强还是坦言,“当然是在北京最好。”
“土地市场一点不火爆”
上一次任志强接受记者的采访是在2012年末,彼时,华远刚刚痛失通州台湖地块。时隔半年,虽然这期间华远如愿获得北京通州梨园一地块,并展开在西安、长沙等城市的布局,但谈及“土地市场”,任志强依然“不留情面”,“我们刚刚对今年一季度的土地增幅进行了研究,2009年的时候北京平均地价是每平方米3000多元,现在却是1万多元,如果再刨除保障性住房,地价更高。”
与地价同步飙升的是土地收益。“截至目前,今年的土地收益已经高于去年整年,达到历史第二高峰。”任志强告诉记者,土地市场收益最高的是在2011年,达到了1600亿元。
同样的一组数据更加证实了这一趋势,国土部下属的土地勘测规划院昨日发布数据显示,今年第二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米,环比增速为1.62%,较上一季度增加了0.15个百分点,且已连续五个季度加速上升。
其中,商服、住宅、工业地价分别为6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米,分别环比上涨2.06%、1.25%和1.34%。
但即便如此,看似火热的土地市场,在任志强看来都要加上 “负号”。“千万不要再因为出了几个地王,就是火爆,这个词根本就不对。”任志强表示,之所以会出现上半年土地市场的“成交热”,多源于近几年北京土地市场的供应不足。
“土地供应量是-10%,一二线城市去年的供应量都非常低。”任志强表示,目前我国土地供应的总指标,三四线城市占比接近70%,而一二线城市只有不到20%。“这主要是因为土地指标都是根据人均占地面积的指标来计算,受限于国内的户籍制度,大部分人口流入一二线城市,但户籍仍在留在三四线城市,这就造成了三四线人均需求过多,而一二线严重不足。”
除了一线城市整体土地供应相对有限,其中住宅供地更为“保守”。任志强告诉记者,在土地供应中,住宅用地占比大约是29%,这其中纯商品房的占比仅有15%,“每年开发商可待开发的土地也就只有3万多公顷。”
华远拿地重心仍在北京
“如果不放开土地供应,很有可能。”针对近日一则关于“北京未来四环以内的房价会超过每平方米10万元”的预测,任志强表示。
“之前我说北京三环的房价要到5万元,没有人相信,现在你们看。”然而一向以预测见长的任志强却不愿过多地预测未来的房价走势,他只是简单地说了句,“稳中有升”。
“目前政策还有很多看不清的地方,所以只能是猜测,但具体会升到什么程度,不好说。”任志强说道。
对于目前华远的资金状况,任志强坦言,目前凡是在境外有融资渠道的,资金成本都降低了很多,“我们的基础并不大,虽然大企业总的资本要高出我们将近六、七十倍,但我们没有从市场上拿一分钱,华远会保持比较保守的扩张速度。”
“你们都在说钱荒,我没看见。”任志强直言,从目前公布的数据来看,不管是固定资产到位资金、还是资金总量、准备金率都能表明市场整体并不缺钱。
但相比万科、保利这样销售规模上千亿元的房地产开发企业,华远从来都无法依靠 “现金规模”。2012年,华远地产营业总收入首次突破30亿元,实现净利润5.41亿元,同比增长16%。公司实现开复工面积183万平方米,同比增长37%。其中新开工70.3万平方米,同比增长7%;竣工面积52万平米,同比增长138%;完成销售签约额56.2亿元,同比增长150%。
显然,根据目前华远的财务结构,无法在北京市场大有斩获,但在任志强的布局中,增持土地一直都是华远长期以来的战略,目前华远地产已经在西安、长沙、青岛三地储备了近100万平方米的土地。谈及下半年的拿地策略,任志强坦言,重心依然会放在一线城市,“当然是北京最好。”
任志强表示,房企资金紧张,没钱拿地进而恶化市场的供求关系,导致房价上升。
来源:每日经济新闻
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