【看中国2013年06月20日讯】如果今年秋天美联储开始减少QE规模，会导致房贷利率上升。将会有很多人赶末班车，今年夏天会有一个购房热潮
琳达夫妇在新泽西看房子已经两年了。他们看的房子，总价在80万美元左右。过去两年，市场低迷，讲价空间大，不过他们一直没遇到合适的房子。然而，从今年初开始，行情迅速发生变化。“以前看房子的人少，讲价空间很大。”琳达表示，“今年2月以后，大家开始抢房子，好几处看中的房子都被别人买走了，而且出的价都是依照房主的要价，有的甚至还会高些。”
在经历了近6年的低迷之后，美国房地产从去年年底初现回暖迹象，并在2013年进一步走强。
脱离困境
5月28日公布的标普/凯斯席勒(S&P Case-Shiller)房价指数显示，截至今年3月，美国20个城市房价同比上涨了10.9%，创下2006年来最大涨幅。美国商务部在6月3日公布的最新住房建设数据报告显示，4月美国住房建设支出增长0.4%。
美国经济整体形势也在趋向好转。美国经济咨商会最新公布的5月消费者信心指数从上一个月的69升至76.2，远超市场预期，是2008年2月以来的最高增幅。
另外，衡量经济恢复最重要的指标失业率，也从年初的7.9%下降至4月份的7.5%。与此同时，美国股市连续飙升，道琼斯工业指数超过15000点，创下历史新高。
“自二次大战以来的经济复苏，房地产市场都是领头羊。”穆迪首席经济学家马克·赞迪对记者表示，“不过，这次房地产并没有能够引领复苏，而是经历了相当长的徘徊期。去年回暖，现在才开始全面走强，并带动相关产业发展，对经济增长起到推进作用。”
美国联邦住房金融局(FHFA)最新公布的数据显示，今年一季度美国FHFA房价指数季率上升2%，实现了连续七个季度的持续增长。摩根大通主席兼首席执行官戴蒙(Jamie Dimon)在本月初也表示，房地产市场无论从任何指标来看都已经脱离困境。
房市呈现大幅反弹
事实上，之前因泡沫巨大遭受重创的城市现在反弹最大。2006年底至2011年初，亚利桑那州凤凰城房价跌幅一度超过55%。2009年该州止赎率甚至高居全美第三，成千上万的房主资不抵债。然而标准普尔3月的报告显示，凤凰城以23%的幅度位居美国20大城市涨幅之首。
赌城拉斯维加斯的房价自2006年以来下滑63%，目前也以20.6%的增长紧随旧金山22.2%的涨幅之后，位列第三位。迈阿密地区单户住宅中间价格从去年同期的18万美元勐增25.1%，达到22.5万美元;公寓的平均价格较去年同期增长19.3%，从14万增至16.7万美元。
与此同时，纽约和波士顿两大核心城市也分别实现同比2.6%和6.7%的增长。房产评估机构Miller Samuel发布的最新报告显示，纽约曼哈顿中心区公寓的价格中位数已经达到82万美元，同比增长近6%。
哈斯蒂德不动产(Halstead Property)的艾尔文(Dale Irwin)今年2月接受本报记者采访时就曾预测，2013年纽约高档楼盘将进入繁荣时期，曼哈顿市场房源不足的现象将会日趋严重。大楼基础架构没有建好，整座楼便售罄的现象可能会屡见不鲜。
目前，纽约公寓价格已经同比连续15个月增长。据城市地产(City Realty)公司报告，纽约市对于售价超过1500万美元的公寓的需求量已经从2009年的33户增加到49户。“现在的市场交易情景好像又回到了2002年。”纽约彩虹置业(Rainbow NewYork Inc.)创办人辛迪(Cindy)在接受本报采访时说，“很多房屋在房产中介的挂牌时间都不长，找到买家难度相较于前几年大大降低，一套公寓会出现很多买家同时竞价，成交量率相当高。买家如果当时不决定，犹豫几天，房子可能就没有了，或者出现更高的报价。”
回暖背后
摩根大通的高级经济学家格莱斯曼(James Glassman)认为，美国房地产在经历了那样一次史无前例的大崩溃之后能够快速恢复，与美国银行业将大量不良贷款直接减持(write down)有关。
“证券化的房屋贷款是美国银行业的主流。”格莱斯曼对本报记者表示，“这完全以市场为标准，当市场崩溃时，银行不得不减持大量坏账，这样反而有助于将问题快速解决掉。回想当年的日本经济危机，银行业并没有大量减持坏账，结果是长久的经济停滞，而欧洲很多银行也没有被强迫这样做，所以困难也就一直持续着。”
纽约一位专门管理房贷证券的资深基金经理也对本报记者表示，银行的坏账已经基本被消化，银行资金也在寻求盈利的机会。在危机刚刚过去之后非常严苛的贷款程序使许多人申请不到贷款，现在这种情况已经大为改善，虽然不会像以前那样乱发贷款，但是银根已经大为松动，贷款数额也已经达到自危机以来的最高水平。
另外，就业市场好转也是目前购房者热情高涨的原因。以前找不到工作和父母住在一起的年轻人开始自己出租或者购买房屋。而在危机中受到压抑的房屋需求也随着就业情况的改善开始释放，房地产市场整体开始趋向正常。
与此同时，很多国际投资者在美国房地产陷入谷底时涌入，也对市场起到了支撑作用。全美房地产经纪人协会的报告显示，2011年海外投资者在美购房金额总计820亿美元。来自加拿大、中国、拉美、俄罗斯等国投资者的足迹遍布加州、佛罗里达和纽约。
位于曼哈顿公园大道公园大道(Park Ave)第56街区的“432公园大道”84层豪华住宅，其顶层阁楼公寓在大楼仅完成10层的情况下，便以9500万美元的高价售出。其他楼层也以700万到9500万美元不等的价格售出，大部分买家都是国际富豪。
夏天或现购房热潮
当然，市场价格距离危机之前尚有较大距离。危机之前的市场是巨大泡沫，那样的价格不正常。”赞迪对本报记者表示，“市场还需要很长的时间，有可能得10年才能恢复到危机前的水准，目前的价格水准相对于家庭收入、租金水平和家庭借贷能力还是比较合理。”
不过，目前房地产市场面临的极大不确定因素就是美联储定量宽松政策(QE)的走向。美联储每月850亿美元国债和抵押贷款债务的购买，以及接近零的短期利率使得房屋贷款利率降至历史低位，极大地促进了房地产市场的复苏。但是，美联储资产负债表在2008年是9000亿美元，随着一轮又一轮量化宽松政策的推出，已经扩张了241%，超过了3万亿美元。在经济向好的情况下，美联储面临着减少或者退出QE的压力。
市场普遍认为，美联储最早会在今年9月开始行动，前所未有的低利率时代将会结束。30年固定贷款的利率在上周已经升到3.98%，是2012年4月以来的最高点。如果今年秋天美联储开始减少QE规模，会导致房贷利率上升。”上述基金经理表示，“将会有很多人赶末班车，今年夏天会有一个购房热潮。”这位基金经理认为房贷利率上升会压迫一部分购房需求，对市场不利。但是前几年房价大跌，目前仍是购房良机，而房贷利率现在是前所未有的低位，即使上升1%，影响也不会太大。
赞迪也认为，利率的上升不会影响房地产市场恢复。“美联储会逐渐退出QE，利率上升也将是缓慢的，市场应该可以消化。”赞迪说，“就业机会的增加会弥补利率上升带来的不利影响。除非利率迅速大幅上升，当然这种可能性很小，那就不会有问题。”
