中国楼市大泡沫将在三年内破灭
1997年左右是小学在校生的高峰期,十几年之后,他们毕业出来之后正迎来买房的最高峰,这也就解释为什么前几年中国房地产买盘的支撑如此强劲。也可以解释未来几年,越过这个最高峰之后,整个的结构就变化过来了,新增的需求根本就跟不上如此大量的供应。
中国房地产出现大跌,应该不会超过三年。那么第一波跌下来的时候,可以预测会有巨大的买盘,就像前段时间黄金一样。
从某些三四线城市的空城现象开始,谈谈对房地产前景、楼市未来的看法。我首次提出自己明确的观点:中国楼市这个有史以来最经典的大泡沫之一,将在三年内破灭。
5月23日,我客串嘉宾参加中国国际广播电台环球资讯广播、《财富天下》数字电视频道的节目,内容摘要如下。
主持人王欣:范卫锋,你身边有没有遇到过类似于空城、鬼城的情况?
范卫锋:鬼城这个名字有点争议,空城是有的。因为我在深圳时间比较多,深圳东面有一个惠州。
王欣:惠州是一个相当有名的地方?
范卫锋:在1992年的时候,惠州楼价就到过一万元/平米左右。现在惠州当地的楼房都非常漂亮,很多是万科的,还有一些知名开发商,包括金融街盖了很大的楼盘,非常漂亮。但是就是它整个的均价来说,长期在五六千,一线海景房,可以卖到一万左右。二线,就是第一排海景之外的房子都是五六千的水平。我很多朋友到惠州投资房子,几年来都没有怎么涨。
另外他们还有资金成本,每年按揭交钱,利率是百分之好几。很多人说你这个房子自己去住,肯定是不可能的,一年去不了几天,租出去资金回报率多少呢,惠州的房地产有一个很有意思的现象,基本没有租金回报率可言,没有租赁市场存在。你租一千五百没有人租,因为惠州这个城市的房地产,它80%—90%的楼盘是卖给惠州之外的人,主要是深圳人和香港人,都是投资客。
王欣:这些空城现在这个样子,以后怎么发展?像这些空城会复活吗?
范卫锋:从中国目前态势,原来是很多人预想大城市人住不下了,都住到中小城市,目前看这个预期并没有实现,相反是大城市越来越大,这个很难改变。以后中小城市,所谓的三四线城市,包括惠州、鄂尔多斯等很多的城市,以后发展房地产是有一点危险的。
因为很多人要跑到大城市来打工,那么大城市的集群效益导致越往大城市去,大城市的发展越来越大,发展越大,就业机会越多,配套设施就会更好,是一个正向的循环。
很多人说我去三四线城市抄底,长期来说,去三四线城市抄底的人,投资的命运会比在北京持续买房的人差一些。
王欣:您说到大城市,是不是大城市的房价一定是涨的呢?
范卫锋:不一定。不过,咱们中国目前房地产存在泡沫,这个大家没什么怀疑,哪里的泡沫最大?越往下越大。北上广深,泡沫越少,我是按倍率来算,不是按绝对价格来算。中国房地产按倍数泡沫最少的地方是北京长安街附近、金融街附近、上海陆家嘴,深圳的红树湾、深圳湾,这些地方泡沫最小的,按倍数来说。泡沫最大是镇,另外是县,再是市、再是省会,最后是北上广深,一旦房地产趋势逆转,越边远跌得越厉害,台湾、日本就是这样跌下来的,特别是日本比较明显。
……
王欣:如果崩盘会出现什么样的现象?
范卫锋:中国房地产出现大跌,应该不会超过三年的时间。那么第一波跌下来的时候,咱们可以预测,会有巨大的买盘,就像前段时间黄金一样。
王欣:你觉得第一波是谁来买?
范卫锋:中国大妈,这几年一直没攒够首付的人。那个时候一定会出现银行放松贷款,包括大幅的降息,货币政策非常宽松,那个时候地方政府也会努力支撑楼价(不过撑不住).
王欣:你的时间点是未来的三年,会出现大跌?
范卫锋:我觉得是从人口来说,是一个比较能够站住脚的时间点。前两年没有这么说,现在比较有信心说这个,咱们人口结构,就是说比较明显。咱们中国最准确的数据,是小学的数据——小学在校人数。1997年左右是小学在校生的高峰期,十几年之后,他们毕业出来之后正迎来买房的最高峰。这也就解释为什么前几年中国房地产买盘的支撑如此强劲。也可以解释未来几年,越过这个最高峰之后,整个的结构就变化过来了,新增的需求根本就跟不上如此大量的供应。
不过,房地产企业有一个特点,房地产企业必须不停地盖楼,不能说看空就不盖了。管理层要求利润增长,它是没有选择的。这是刚性的,必须扩大规模,直到市场无法容纳。万科王石比较深刻,他看透了这一点,他说万科一定是做房地产市场,如果说未来出现衰退,希望万科是站到最后的人。他没有选择,转不了行。
来源:中金在线
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