为何说今年房地产一定开始崩盘
为何说今年房地产一定开始崩盘?前面的文章《楼市崩盘的趋势已经确定》只是从交易者的角度考查原因,今日从基本面来考察。
现在的媒体都在谈论政府会如何抑制房价等等,实际代表的是一种乐观,也就是说,房价涨是唯一的趋势,如果不是唯一的趋势,那么就不会这么多人在谈论政府的调控措施。所以,很多人都会说,你小子只要那个趋势比较确定的时候就唱反调,就像当初谈论白酒股票和传统百货行业的时候一样,一些朋友说:哪些股最有投资价值,你就唱衰!也有很多人说你小子是牛刀第二,嘿嘿,不敢当,牛刀可是名人,本人默默无闻。
支撑房价的自然是货币泡沫,人民币滥发加上不可自由兑换是支撑房价的根本原因,当这一因素存在加上住房需求旺盛的时候,就出现了过去二十年的大牛市,过去本人多次说到金融的原因不可持续,也说过需求的问题,不再重复。
房价的实体价格支撑又是什么?是能源,简单的说就是煤炭!因为全球只有中国,煤炭是主要能源。
能源价格占到中国产品总成本的百分之五十左右,而能源价格是互相相关的,实际上煤炭价格就左右中国的能源价格。
而煤炭价格今年将面临暴跌,为何?
第一,自然是岩页气,全球的煤炭大部分销往中国,澳洲印尼基本如此,现在看看美国,近年从美国掀起的页岩气革命在迅速改变其国内能源结构的同时,对全球煤炭价格的间接影响在2012年初露端倪,这才刚刚开始,这是一场静悄悄的革命,美国的页岩气产量从2006年的311亿立方米,迅速提升到2011年的1800亿立方米,平均年增长率达到45%。由于页岩气的爆发性增长,占天然气的比重翻了10余倍,2012已占到美国天然气市场总量的四分之一。规模化生产导致天然气价格从2006年的14美元/MMBtu下跌至2012年不足2美元/MMBtu。
伴随页岩气的开采,美国煤炭的价格优势逐渐丧失,2010年之前,单位天然气的价格通常是煤价的2倍以上。但随着页岩气产量大幅增长,二者的比价在2010年开始降至2以内并继续下滑,而到2012年,二者的比价已经低于1。加上其他各种因素的交织,美国煤炭企业开始集体遭受越来越多的压力和冲击。美国能源当局分析,页岩气正在取代煤炭成为仅次于石油的美国第二大能源资源。
美国煤炭消费中,电力部门占比为93%左右,焦化占比2.01%,其他工业占4.63%。根据美国能源信息署(EIA)数据,2011年燃煤电厂装机占电力装机的比重为42%,较上年下降3个百分点,而天然气发电装机的占比上升至25%,连续3年上升。在2011-2015年美国新规划的电厂中,以煤炭为燃料的占比分别为19.03%、18.31%、2.42%、6.28%和0.49%,而天然气为燃料的电厂在2011-2015年的规划中平均占比为54%。美国的燃煤发电比重已经从2011年同期的46%跌至2012年的37%。而目前,美国仍在陆续关闭大量的、服役多年的15万千瓦的燃煤机组。
在页岩气的挤压下,煤炭需求大幅下降,煤价大幅下跌,加上未来需求预期堪忧,加大出口成为美国这个全球第二大煤炭生产国的强烈诉求。资料显示,其过去两年煤炭净出口增长率超过25%。在11亿吨左右的总产能中,2011年净出口量为9400万吨,占世界贸易量的12.5%,估计,2012年美国出口在1.25亿吨左右。
美国出口传统市场是欧洲地区,2011年占比为50.29%,亚洲地区占比为25.67%。但由于欧洲市场不济,美国煤炭企业开始转向亚洲市场,而中国的用户成为其重点“公关”对象。中国过去进口的主要是来自俄罗斯、印尼、澳大利亚的煤,但最近一年,由于受页岩气革命的冲击,美煤凭借价格优势向中国加大出口的势头已经很明显。
对比中国国内煤价,美国的煤价具有较大优势,美国煤炭的坑口价格在7-10美元/吨,加上20多美元/吨的运输费,FOB价格约在40美元,且有赚头,纵使依最贵的运费50美元/吨,到中国可以控制在至多100美元/吨以内,与国内现价相比,每吨仍至少便宜几十元人民币,更关键的是,美国煤炭多是露天煤矿,不同煤质的开采成本相同,所以卡数并不与价格相挂钩,使其在成本方面更加具竞争力。
而美国煤炭的低价出口,正值煤炭市场上需求已显不足,价格却仍未调整的敏感时刻,牵一发而动全身,为保住市场份额,俄罗斯、南非、澳洲、印尼等地的煤炭供应商也只得跟着大幅降价。就这样,美国的页岩气革命以“蝴蝶效应”成了中国国内煤价调整的外围触发因素。
美国西部港口通道一旦建成,更多廉价煤炭资源会流向亚洲,而印尼和澳大利亚的煤炭增产仍在继续,中国煤炭价格面临巨大的供给压力。
第二,是需求,现在中国最敏感的问题是环境污染,水问题 食品问题管理层还可以得过且过,但空气污染已经难以特供,这是一点,第二点是中国的劳动力总量已经开始下降,这个周期不会短于20年,环境问题最终将带来劳动力素质问题,如果劳动力素质普遍下降,就会和劳动力数量下降相重叠,中国经济将面临巨大的打击,医保费用上升,素质下降的问题将越发严重。因此,环境治理既是经济问题也成为政治问题,否则这种对政府的怒气很可能发作出来,前面已经出现了什邡 宁波的事件,如果这些事件大面积发生,问题显而易见。
所以,环境治理已经到了不得不加速进行的时间,无论经济还是政治。
环境的治理有多种方式,无论加大清洁能源的使用力度(包括岩页气)还是节能减排(主要是水泥 钢铁 电解铝),最终都将缩小煤炭的需求。
第三,前面多次提到传统百货行业面临危机,这是因为当商业地产崛起的时候,必定带来竞争性行业的发展壮大,主要说的是苏宁,一斑可窥全豹,这是国美和广大大卖场和百货业的缩影,当百货业萧条的时候,过剩的商业地产就没有出路,未来商业地产的低迷必定带来水泥 钢铁行业的低迷,这是显然的,进一步带来煤炭需求的下降,终归煤炭的主要消耗渠道体现在住宅地产和商业地产。
供给的压力急剧加大,而需求下降,煤价在2013年急剧跳水就是铁定的。
煤炭这是这场能源革命的风暴中心。
中国的房价,过去在煤价上涨(能源价格上涨)--推动社会商品总成本上涨(能源价格占社会商品总成本大约一半)--货币对内贬值(物价上涨自然就带来货币贬值)--货币的避险需求推动房价,这是一个螺旋式正循环,当煤炭价格下跌的时候,全社会资产价格将进入负循环,楼价难逃其中。
我知道牛大人谢大人唱空楼市已经多年,看到本质了吗?楼价本质上是受社会商品总价格推动的,当这种正循环出现逆转的时候才是拐点,而能源价格是这一社会总体价格水平的基石,对中国来说,就是煤炭。
在这样巨大的趋势之下,2013年的股市和楼市,是可以预见的。
还是那个观点,这个社会只有哲学是永恒的,岩页气技术,起自二十年前,那时不受重视,可是,当能源价格不断高涨(煤炭原油),就必定带来竞争性行业的崛起,无数科学家和企业主,就将尘封许久的岩页气技术发挥了出来(岩页气技术或许不能完全成为竞争性行业,称呼为能源的子行业更恰当,但本质一样)。
楼价的前景很清晰。
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