港府今年第三度卖地创高价 刺激楼价大升

今次拍卖的两幅地皮，分别是位于九龙何文田天光道的旧警察宿舍地皮及九龙新蒲岗景福街地皮，均属近几年罕见的大型市区地皮，卖地前市场已预期会有激烈竞投情况出现。

有分析指特区政府拍卖土地并非单纯为一个房屋的供求问题，更重要是关系到政府库房的收支平衡，以及整个社会的经济气候和信心。不过，有评论认为，若以为两幅地皮高价成交，楼市或会大升，便错估地产发展商的算盘，楼市两极化，加上就业市场若无改善，很可能再出现泡沫经济。
*底价高八成七

第一幅地皮，以“勾”地底价五十亿二千万开始竞投，每口叫价二千万。经过两小时的激烈竞投，最后由“长江实业（长实）”（001.hk）以九十四亿二千万元成交，较底价高八成七，平均每尺楼面价逾五千四百元，创回归以来最高价。对上一次竞投地皮创高价是在九七年三月，当时港岛小西湾住宅地皮，由“信和置业（信和）”（0083.hk）以一百一十八亿二千万投得。

而面积较少的新蒲岗景福街地皮，则以勾地底价三十亿元，每口价二千万元，经过近一小时竞投，由“新鸿基地产（新地）”（0016.hk）以四十七亿元成交，较底价高出五成七。该幅地板面积近十三万七千平方尺。

*库房进帐减财赤
特区政府对上两次的卖地，是于今年五月份时拍卖位处沙田马鞍山和沙田铜锣湾的两幅土地，以及六月份时拍卖九龙城沙浦道。连同今次拍卖的两幅地皮，三次卖地合共爲政府库房带来一百八十亿八千五百万元的收益。

财政司长唐英年在今年三月发表二○○四／○五年度财政预算案时预期，整体土地收入约爲一百二十亿元，其中四十六亿元来自卖地。截至目前爲止，政府的卖地收入经已“达标”，因此○四／○五年度的财政赤字可望少于原先预期的四百二十六亿元。

据《亚洲时报》的分析，特区政府早前暂停卖地二十个月，如今各地产商皆因急于补充土地储备而对卖地反应热烈，一时间爲楼市前景制造出欣欣向荣之象，好像在说服市民楼价今后将会稳步上升，与此同时，政府在房屋政策上亦推出一系列新措施。有学者指出，特区政府跟各大地产商关系密切向来是“公开的秘密”，政府的一连串举措，似有爲楼市“造势”之嫌。

*港楼宇供应○八年现断层？

何文田天光道和新蒲岗两幅地皮以高价拍出后，令市场憧憬后市向好，一手和二手楼市均应声加价，部分业主更反价或封盘观望，待价沽出。有地产发展商及分析员更危言耸听地指出，若政府不增加土地储备表供应，港楼宇供应可能于未来几年或○八年出现断层。

不过，有证券分析公司指出，两铁（地铁和东铁）及市建局地产项目供应充裕，不会出现断层情况。

全港35个热门屋苑业主，拍卖翌日全面反价，加幅由5%至15%，其中九龙塘又一居、柴湾杏花村等反价福度达一成或以上；新界以大埔豪宅康乐园反价幅度最大，达15%。

*豪宅追价200万成交

至于追价入市的成交个案，加幅大部分在5%以内，仅个别可达10%。其中九龙塘毕架山14号洋房，追价200万元至5,500万元，马湾珀丽湾一单位，买家更由200万追价至220万成交，幅度达10%。而天光道豪宅地皮拉高豪宅楼价，如礼顿山尺价由SARS期间的8,373元升至现在的11,000元，地利根德阁更由5,433元急升逾四成至9,500元。

恒基地产（0012.hk）主席李兆基日前重申，本港未来楼宇供应量不足，○八年或会出现断层，政府应该推出更多土地让日后市场供求取得平衡。另外，测量师行“仲量联行物业估价部亚洲区主管刘振江表示，以目前本港楼市走势，未来两年一手楼宇将出现供应短缺问题。

不过，法国巴黎百富勤区域证券分析执行董事颜伟洪认为，楼宇供应可能出现断层的说法，仅属地产发展商一厢情愿的看法。他指出，两铁和市建地产项目涉及大量单位供应，而地产发展商亦不可能容许供应出现断层，因这会左右其纯利表现。

*港府要推高楼价

专研房屋政策的香港理工大学应用社会科学学系副教授陈锦华指出，尽管特区政府近年常常表示香港正面对经济转型，指社会要朝知识型经济发展才有出路，但只是流于口号上的宣传，政府的根本思维仍是以楼市来主导经济。正真的经济转型应靠服务出口来支持经济发展。但种种迹象可说明，特区政府仍旧依赖楼市来复苏经济，并且千方百计想推高楼价。

综合特区政府在短时间内推出的一系列有关房屋和土地政策，陈锦华不讳言，背后的原因，不外是想刺激楼市和凝造乐观的投资气氛，以提升市民买楼的意欲。

*忽略小市民负担

陈锦华同时指出，第二回的负资产潮正在酝酿：“政府不断推波助澜，鼓励市民转投私人（楼宇）市场；但另一方面，市民的薪金却并未有多大的调整，结果只会不断加重市民的供楼负担。若香港出现第二次的金融风暴或经济不景气，首当其冲的便是目前这群被发展商和政府诱导而入市买楼的小市民。”

今次何文田地皮位于传统豪宅区内，投得地皮的“长实”副主席李泽钜表示，地皮可以兴建“一梯两伙”面积约二千尺的四房大单位住宅，消费对象为中港商人。

豪宅有异于一般住宅市场，豪宅主要消费对象为港商和南来的内地富豪，的确可以推高豪宅市价。一般住宅楼价回升四成，主要是由谷底反弹，若要再攀升，就需要看市民的负担能力，若不改善就业市场以配合，恐怕楼市会再兴泡沫。
*“勾”地争议

有学者认为，港府应放弃“勾”地制度，重回以往定期卖地的做法，以免高地价政策重现。政府在去年推出了勾地政策，最受争议议性的是政府如何厘订勾地底价，也有批评指制度欠透明度、储备表内土地类别太少等。

对于合理底价的定义，地政总署解释，是以有关地皮的市场价值为准则，而所谓“市价”其实就是“你情我愿”的价格。

房屋及规划地政局局长孙明扬透露，天光道和新蒲岗两幅地皮的成交价，将成为日后补地价的指标，但他否认政府有意推行高地价政策。

世邦魏理仕估值及谘询部（亚洲区）执行董事余锦鸿在接受《信报》采访时表示，反对降低勾地底价，以免造就机会给地产商联手以便宜的价格取得地皮。

*何谓勾地

港府将可拍卖的官地列于土地储备表内，地产发展商可据此“勾”（挑选）出欲购买的地皮，与政府有关部门商议，定出勾地底价。拍卖时，若拍卖价低于双方订定的勾地底价，地产发展商便要以议定的勺地底价承接该幅地皮；若拍卖价高于勾地底价，价高者得。

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