香港樓市,瘋了嗎?!(組圖)
【看中國2017年5月18日訊】5月16日晚上,香港樓市驚爆大新聞:在中環美利道地塊招標中,一幅只有50年年限的商業辦公性質的用地,以每平方米54萬港元的樓板價成交!
這幅土地總面積只有2880平方米,目前是一個公共停車場和10層樓高的政府大樓。此前,香港廉政公署的總部曾設在這裡。這幅土地在2015年被政府改變用途,未來將作為「公共停車場+商場+寫字樓」,最多可以建設43200平方米的房屋(其中包括一個公共停車場)。
中環美利道地塊招標中,一塊只有50年年限的商業辦公性質的用地成為香港新地王(網路圖片)
有8家企業參與了拍賣,其中包括李嘉誠的長實地產。最終,恆基兆業以232.8億港元價格拿下該幅地塊。未來包括建築成本、資金成本,這棟大樓每平米總成本有望超過65萬港元。
這塊土地不僅成為香港歷史上新的總價地王,也成為新的單價地王。對於這個招標結果,香港社會似乎很淡然,有「意料之中」的意味。其實早在2015年這幅土地改變用途,準備拿出來拍賣的時候,媒體就給出了「超過百億」的估值;今年投標期間,媒體則預測總價將超過200億港幣。
圖中的矮樓曾是香港廉政公署總部,背後就是中國銀行香港總部大樓(網路圖片)
上圖中的矮樓,就是新地王所在地,背後就是有「大砍刀」之稱的中國銀行香港總部大樓。
雖然「香港新地王」在香港反響一般,但在內地卻造成了空前震撼,這超出了很多人的經驗範疇。在一般內地居民眼中,香港最近幾年比較衰,兩年前樓市還爆出了地價下滑的新聞。
去年,上海徐家匯一塊住宅用地,拍出了樓板價10萬元的天價。當時內地媒體驚呼,北京和上海的地價快要趕上或者超過香港了。但北上深核心區的商業用途地塊拍賣中,地價很少能突破6萬元,深圳前海近期還多次出現樓板價2萬多元的情況(帶有定向轉讓性質)。此次香港中環的地王,一下子把香港跟北上深的商業用途地價,拉開了十倍之遙。
另據報導,香港中環上一次出售商業地塊是「國際金融中心」地塊,由恆地以及新鴻基地產等財團於1996年奪得。國際金融中心第一及第二期平均樓面呎價2300港元,即2.4萬每平。也就是說,中環地價在過去20年上漲超過20倍。
那麼問題來了:香港的商業辦公用地,為什麼價值超過住宅,也遠遠超過北上深的商業辦公用地?
第一,香港中環在全球寫字樓市場具有超然的「至尊王者」地位,高地價、高租金一直是常態。
根據仲量聯行的最新數據,香港中環片區的甲級寫字樓租金遙遙領先倫敦西區和紐約中城區。按照每平方英尺的年租金計算,香港中環為302美元(折合每月每平方米1866元人民幣)、倫敦西區為197美元、紐約中城區為194美元。
每月每平方米1866元人民幣,這個價格超過內地一線城市很多旺區街鋪的價格,令人嘆為觀止。香港中環片區寫字樓價格之高,讓很多跨國公司都難以承受,連摩根大通都把辦公室遷往了九龍東地區。
近年來,中環、金鐘、灣仔地區寫字樓市場出現了一個顯著的變化:內地企業不斷把區域總部遷移到這裡,抬高了租金價格,降低了寫字樓空置率,把很多西方跨國公司擠了出去。民生銀行、上海銀行等出手闊綽,一租就是一整層。而恆大地產、光大控股則整棟購買寫字樓,一出手就是100多億。
在旺盛需求的推動下,香港甲級寫字樓的租金一直處於跳漲的態勢之中,這是此次單價地王出現的大背景。
第二,這幅土地的確非常稀缺,中環地區已經22年沒有商辦土地出讓。而這塊地的位置又非常好,處在中國銀行香港總部大樓對面,距離香港政府大樓、美國駐香港領事館、匯豐銀行總部都不超過500米。
第三,香港近期有重大「利好」。
今年7月1日是香港回歸20週年,央行5月16日剛剛宣布了「債券通」將開通,接下來中央會出臺「粵港澳大灣區」的規劃,香港的金融、航運、商貿等中心地位會進一步加強。而去年下半年以來,香港的樓市、股市都有走強的跡象。
第四,內地資金在加速流入香港。
在人民幣貶值預期下,海外資產配置成為近年來的熱點。香港是中國聯繫世界的重要經濟門戶,也是內地資金出來的第一站。更何況,「深港通」、「滬港通」是少有的內地資金合法投資海外的渠道。所以,內地熱錢近年來蜂擁流入香港,迫使香港多次出臺樓市調控政策。筆者此前預言過,弄不好香港本地的開發商將被擠出香港的土地拍賣市場,因為內地的開發商更有錢,而且面臨著資產荒。
那麼,香港此次土地拍賣,是不是預示著內地商辦用地將面臨一個價值大發現?因為北上深的住宅價格,已經有接近香港的跡象;但北上深的商辦物業價格,距離香港顯然差距巨大。
筆者的看法是:由於內地一線城市商辦用地供應量太大,物業的庫存太大,再加上近期政府的打壓,所以在北上深「甲級寫字樓只有高檔住宅價格一半」的局面,可能長期存在。
但香港的這次土地拍賣提醒我們:商辦物業價格跟豪宅的長期倒掛,早晚會發生變化。至少這種差距不能再拉大了,因為兩者的租金回報率已經出現了逆轉。
此外,這次土地拍賣還告訴我們:一線城市的土地是稀缺的,上漲是常態;一個城市的房價裡,不僅有發展機會、環境、公共資源的溢價,還有制度的溢價。香港的高房價裡,就有明顯的「完善的市場經濟制度溢價」。
責任編輯:靖曄 校對:文龍
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