【民間實話】一線城市到底還有多少「剛需」?(圖)
【看中國2016年01月28日訊】最近拿到一組數據,揭示了整個房地產市場的一個巨大秘密。這將在很長一段時間,影響中國的房價,特別是一線城市那已經瘋狂的價格。
之前的分析用了兩個指標:一個是房價收入比。一線城市是全國房價收入比最高的地區,基本上都在22倍,也就是一個家庭不吃不喝22年才能買的起房;另一個指標就是租售比,這個指標通常都在2%以下。換句話說房地產除了價差,已經不能產生現金流。把錢投資房子,每年的收入還不如存銀行。你投資的唯一希望就是:後面有個傻子從你手上買走,這種投資,剛剛好符合「博傻」的定義。
但有人說了,一線城市有源源不斷的人口湧入,所以有強大的「剛需」。再加上戶口這個東西跟房價緊密結合在一起,所以結論就是:房價行情分化,一線城市繼續漲,二三四五線城市去死吧。
之前的10年間,確實如此。北上廣深都有大量的人口湧入,基本上每年新增常住人口,都在有30-50萬大量的人口湧入,而這些人基本都是年輕的勞動力。還有賣掉了老家的房子,把資金和滿腔的熱愛撒向了一線城市,所以這些地方一年賣出8萬套房子,也就在合情合理之中。那麼我們要反過來研究了,這個持續湧入的情況,會繼續下去嗎?
這就用到了我們的數據,我們看到,隨著北上廣深基數的擴大,城市的增長率在逐漸降低。以北京為例,2015年北京僅僅新增了19萬常住人口。湧入人口突然降低,跟政府的主動控制是分不開的。2015年北京人口數字約為2172萬,市政府多次表示,下達死任務到2020年,必須把人口控制在2300萬以內,換句話說留給北京的5年人口增長空間,只有130萬。平均分配到5年,每年人口增長只有26萬。如果按照領導們的辦事方法,喜歡領功、喜歡超額完成任務,那麼可能新增人口規模也就100萬,每年人口增長也就這樣了,不會再比2015年多。
四個一線城市近10年來人口流入情況一覽表(廣上深數據暫缺,網路圖片)
那麼問題來了:人口流入減半,北京房價繼續上漲;需求減半,供給不變,價格大大飆升。會出現一個什麼結果?有經濟學常識的人都知道,一定是市場脫節。供給和需求脫鉤,造成銷售困難。以後每年能賣出4萬套就不錯了,那麼北京庫存房產的去化週期,一下從1年就變成了2年。整個供給需求以及庫存形勢就完全不一樣了。況且現在還面臨一個問題,那就是老家的房子根本賣不掉了,又或者賣掉了老家的房子,在北京已經付不起首付了。前兩天數據顯示,北京新房總價邁入464萬時代,而全國上下,身價超過600萬的人又有多少呢?大概只有不到千分之5,全國也就100-200萬。即使北京的比例高一倍,達到百分之一,2000萬常住人口中,也只有20萬戶能買的起,這裡面9成的人恐怕還都是有房的,有多套房的,所以大約要買房的(包括換房的所謂「剛需」),也就不到2萬戶。賣了老房子,買個新房子,最近大家正在這麼倒騰——之所以顯得樓市還不錯,也正因為此。之前「滿五」唯一的房地產限購政策,如今剛好5年了,一大批房子解禁上市。所以才顯得較為興旺,這一波行情過去後,北京樓市也並不樂觀。
上海和深圳的情況也大致如此,限制住了人口的大量湧入,高房價將很快得到抑制。而賣舊買新這樣的資本流動,也將隨著一線城市和二三四線城市的樓價差距而逐漸被瓦解。一旦你老家的房子賣不動了,你的錢想從二三四線城市撤都撤不出來了,那麼一線城市的短期價格上漲也就將結束。隨之而來的,就必然是一線城市的內部分化。在北京5環的調到3環,3環的要進2環。大概折騰個1-2年,資金就基本全都踏實了。
責任編輯:靖曄
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