租房時代三大難題待解
在樓市政策調控下,我國房地產市場正從「重購買、輕租賃」向「租購併重」的方向發展,租房時代即將到來。僅就目前而言,住房租賃市場上還存在眾多不規範現象,市場供應、交易環節、財稅制度等問題尚需進一步完善。
在今年兩會上,「住有所居」的概念被反覆提及。若要真正實現這一目標,顯然不能完全依靠商品房市場。近期北京市就率先提出,鼓勵市民對於住房「先租後買」,形成以出租房為主的供應體系,出租房比例要佔到供應的60%。
北京市對於住房租賃市場的重視反映出房地產市場發展方向的轉變。此前,樓市調控著力點主要集中在增加商品房的供應量上,而房屋再流通和租賃市場的發展並沒有得到足夠重視,相關政策法規一直未得到完善。再加上受傳統觀念影響,買房置地的思想普遍存在,也在一定程度上制約了租賃市場的發展,使得本應在租賃市場的供求轉移到了房屋買賣市場,從而增加了商品房壓力。
從目前來看,住房租賃市場正受到越來越多的重視。作為樓市的重要環節,租賃市場的發展將極大程度緩解目前存在的住房供需緊張問題。不過,在即將到來的租房時代,租賃市場還有多方面需要逐步完善。
首先,租賃市場應該形成良性的供求關係,從而保證出租房體系的穩定運轉。租賃市場主要分為市場化部分和保障性部分。市場化的租賃市場是房屋的再流通過程,供應主體是持有多套房的業主,而保障性部分則由政府提供的公租房等保障性住房組成。在大力發展保障性住房的同時,未來還應該繼續鼓勵居民住房出租,提供穩定的租賃房源。
其次,租賃市場的交易過程應逐步規範。此前,北京部分地區的房租出現大幅上漲,而中介業目前治理較為混亂的局面也加大了租金的波動。據業內人士介紹,目前租賃市場成交主要分為三類。一是房主及承租方直接簽約,這部分房源在市場中佔比較少。二是中介機構居間交易,也就是撮合買賣雙方做三方的交易,中介只收取不超過1個月的租金作為中介費,這樣的佔比也較低。目前市場上較多的租房形式是中介代理及二房東代理。通常由出租房的房主與中介或者二房東簽訂代理合同,中介按照約定的價格支付給房東,而租客與中介按照新的約定價格再次簽約。正是在這種形式下,一些非法、無序的中介機構收取大筆中介費,擾亂了部分地區的租金價格。對此,北京市提出,政府應擁有一定的房源,並掌握一些中介渠道。業內也預計,北京很可能出臺針對租賃市場二房東現象的監管規定。
最後,租賃市場的稅收和登記等制度也應逐步合理。目前,個人在租賃房屋時需要繳納多項稅費,包括12%的房產稅、城鎮土地使用稅、教育附加費、印花稅、個人所得稅等。總體來看,房屋租賃所涉及的稅收種類較多,而目前這些費用基本轉嫁到租房者身上間接抬高了租金費用。業內人士建議,應適當減輕房屋租賃的稅收壓力,進而減輕租房者的租金負擔,同時簡化並完善房屋登記制度,從而降低房屋租賃私下交易的發生頻率,規範租賃市場運行。
来源:中國證券報
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