中國房價「高燒不退」背後的重重陷阱
一季度北京房價持續上漲,價格突破每平方米5000元;四川商品房價漲11%,成都商品房價漲幅位居全國第三;國家發改委價格監測中心最新報告預計,二季度中國36個大中城市房價仍將保持上漲態勢,漲幅約在7.5%左右。
年初,國家採取宏觀調控政策限制房價,央行也出臺房貸新政,可抑制房價上漲在目前看來還是痴人說夢。國家統計局的數字顯示,一季度,全國商品房平均銷售價格同比上升12.5%,漲幅比去年同期提高5.8個百分點。統計局的專家認為,下半年房價增長仍可能偏快。
與房價上漲相對應的一組數據是:2003年,北京城鎮居民人均可支配收入為13882.6元;2004年,成都城鎮居民人均可支配收入為10394元; 2004年,全國城鎮居民人均可支配收入為9422元。2000年至2003年,城鎮居民人均可支配收入的增長速度平均不到10%,而住宅銷售額的增長卻超過30%。
大中城市一套商品房的價格,平均超過個人年收入的30倍以上,貸款負債買房,成為絕大多數家庭無可奈何的選擇。5月8日,中國社科院公布一項調查統計,北京、上海兩大城市的居民,家庭整體負債率高於歐美家庭。兩地居民的整體家庭債務比例已經分別達到155%和122%,青島、杭州和深圳等中等城市的居民家庭債務比例,也平均達到了90%左右。
當然,不能把中國家庭的高負債率全部歸結於房價過高,但高房價至少是一個不容忽視的重要原因。因為住房支出,差不多佔到了居民生活總支出的一半。
用債臺高筑來形成目前的房地產業,恐怕並不過分。中國國際金融有限公司的統計資料表明,大約60%的房地產投資來源於銀行貸款。居民的個人房貸也已達2萬億元。儘管「花明天的錢,圓今天的夢」,逐漸成為人們普遍接受的消費方式,但在信用體系還不健全,社會保障體制並不完善的現實條件下,遠遠超過實際承受能力的畸高房價以及負債消費,都為房地產業乃至經濟的發展埋下陷阱。
銀行是目前房地產業的最大債主。雖然銀行的提供貸款時都會審查貸款人的資格,可誰都知道,貸款人提供的收入證明、財產證明水分很大,這就決定了「債主」的高風險性。至於房產「大鱷」們通過何種手段取得銀行貸款,更是世人皆知的秘密。
此種情況之下,如果房地產市場有大的風吹草動,比如房價有較大波動,像有關人士所言,在某個時間段出現拐點,房價大落,那麼銀行將成為首當其衝的受害者,其呆壞賬將成倍增加。即便因此遭受的損失不能立竿見影地顯現,但危機遲早會爆發,本來就很脆弱的中國的金融業,能否承受?
另據中國社會科學院經濟研究所李實教授的研究,2002年城市居民淨房產均值29703元,佔居民總財產淨值的64.38%,房價一旦跌落,就意味著居民財產的縮水和貶值,進而影響其消費支出,國內需求也會隨之大落。這對經濟的發展,將是怎樣的衝擊?
誰都知道,房產的超高價格和高速增長率絕非正常,可重重陷阱之下,中國的房地產業依然知難而進。一季度,中國的房地產投資增幅達到了26.7%,外資大量湧入,推波助瀾。
人民銀行上海分行統計,境外資金直接流入房地產的比重,已由2001年的16.1%升至2003年25%以上,2004年前5個月更是達到32.6%。專業人士分析,外資的湧入房地產業,建立在對人民幣增值的預期之上。而一旦這種預期無法實現,資本的大量撤離將帶給房地產業致命傷。
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